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你知道小区里的这些公共收益吗?

发布于2018-09-20 阅读(21887)

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加州花园 道匝广告。

说起小区广告,大家都不陌生。早上开车出门,会经过车库的“道匝”广告;傍晚下班回家,刚走到电梯口,各类框架广告、电视广告铺天盖地袭来。

小区广告无处不在,但你有没有想过,在小区“公摊面积”打广告,作为业主的你同意了吗?而小区的公共收益又去了哪里?

近日,重庆晨报记者走访发现,更多的小区尽管有不少“看得见”的公共收益,却很少主动公开,业主对于这一部分“隐藏收入”自然不得而知,更别提发红包了!

案例

别人小区,过年发千元红包

在南坪裕佳花园小区,用公共收益发过年“红包”,已经成为多年来的传统。裕佳花园位于南坪商圈,是一栋开放式的单体楼,仅207户,业主已入住22年,业委会成立也将近20年。

说起自家小区,住在12楼的一位女士说,虽然买的是二手房,但她很喜欢住在这里,除了方便,关键是小区业委会的几个老太太老大爷特别“给力”,像管家一样管着小区。

“过年的红包都领好几年了!”小区一位业主说,他记得的至少有七八次,千元红包都发了3年,“住在南坪十多年了,我还没听说哪个小区有我们发得多!”

裕佳花园业委会相关负责人介绍,给业主发的红包全部来自小区的公共收益,初略计算,这几年发的红包每户差不多5000元。

他给记者算了算账,他们小区很小,广告收入很少。收入主要来自三方面:一是门面边角出租,一年有8万元;二是写字楼、办公楼的物管费,一年有2.1万元,和物管分成后约有1万多元;去年,小区又新增一项“停车场”收入,一年大约5万元。

“前几年还有一笔结余,就是地下通道占道补偿每月有2.5万收入,一年就是30万元。但现在没有了。”据介绍,这些账目业委会每年都会向全体业主公布,207户业主对于“家底”都是心知肚明。

业主

小区富了,公共收益却看不到

但记者走访市内多个小区发现,几乎每一个已入住的小区都有不少“看得见”的公共收益,比如电梯和楼道广告收入、公共区域停车费收入、小区展位、公共场所租金收入等,却很少主动公开公共收益,更别提分给业主了。

在南坪上海城小区,该小区一共有35栋住宅楼,但楼内的电梯广告已经被全部拆除,留下了拆除后的斑驳痕迹。

一位业主介绍,电梯广告被全部拆除,和小区业委会公布2017年财务报表有关。“35栋楼、5700多户,报账明细显示,整个小区2017年全年公共收入为21万多元。”有业主对小区公共收益提出了质疑。

而上个月,沙滨路某小区,因为公共收益问题,业主们无奈向沙坪坝区政府公开信箱进行了投诉:2018过去大半,但直到8月下旬,小区2017年的公共收益仍未进行公示。

小区一位业主告诉记者,如今,信息越来越透明,私家车增多,小区停车位的租金水涨船高,还有电梯广告、门禁广告,小区收入明显增多了,而这些都是大家看得见的收入。但另一方面,不少小区公共收益账目却不公示,大家也感受不到。

规定

怎么花?公共收益归业主所有

公共收益究竟是谁的?该怎样花?

其实,《物权法》对此早有规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

此外,《物权法》第82条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”也就是说,不管是物业公司也好、业委会也罢,仅仅相当于一个“管家”,替全体业主管理小区公共收益。

在重庆,今年5月,市政府法制办就《重庆市物业管理条例(修订送审稿)》(以下简称“修订送审稿”)开始公开征求社会意见。“修订送审稿”也明确,小区电梯内的广告等收入,是物业管理区域公共收益。

物业管理区域公共收益是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益。

算账

公布账目,某小区一年收益55万

按照相关规定,小区公摊部分的经营收益属于业主共有。

而在重庆,这并不是一个小数目。去年,重庆某小区业委会公示了收支情况账目表,全年公共收益55.8万余元。其中,广告收益9.8万余元。

以“显而易见”的广告收入为例,一个普通规模的住宅小区,靠广告能赚多少钱呢?

记者了解到,一般情况下,物业公司大多不直接经

营广告点位,而是向广告公司出租,将包括停车场、门禁、道闸、灯箱、电梯、大厅等在内的广告点位分租给不同的广告公司。

而有的小区,仅电梯轿厢一项,就会被四个框架广告占据,甚至液晶显示屏、广播广告、冷光屏……各种各样的广告在不断刷屏。

某广告公司工作人员告诉记者,以电梯轿厢广告为例,一个广告位价格在100元/周/画面左右,冷光屏价格相差不多,大致也在100元/周/画面左右。

小区门禁广告,则受地段、位置等影响,在300—500/月/幅之间,甚至更高。而另一家专门经营道匝广告的商家向记者报价,“分行业、分地段,大约在1000元/月。”

“我们小区电梯里的广告从来就没有停止过!”家住加州花园小区的胡女士介绍,在他们小区,差不多每栋楼都是三张广告牌,电梯口还有两个LED显示屏,此外还有一些房贷、车贷、信用卡的小广告。每次下班,一到电梯口,就是广告的声音强行塞进耳朵,甚至他家4岁的儿子也是满口广告词:“XXX,给你好看!”但她并不清楚公共收益的分配问题。

管钱

有多少家底?关键还是透明!

不可否认,小区越来越富有。富起来的小区如何开源节流,物管和业委会又该如何当好“管家”?

“小区有收益,主要还是小区业委会开源节流、精打细算。”裕佳花园业委会这位负责人介绍,前几年,小区也没有多少公共收益。后来,通过业委会的积极维权,拿回了被开发商占用的物管用房,业委会也对公共收益进行了银行“理财”。“理财”一项,一年下来也有六七万元收入。理财风险由业委会承担。

此外,前两届业委会成员没有任何补贴,跑上跑下都是义务。从第三届起,才有了一点补贴,现在是100元/月,包括电话、交通补贴。

“我们也在思考,为什么业主、业委会、物管关系融洽?关键还是透明!”就像之前说的,小区的“家底”,大多也心知肚明。

很多业主不清楚自己的权利,也没有空来管,而业委会要代替他们行使权利,负责任地管。

这位负责人说,小区物管费十年没涨价,还是0.7元/平方米,但大家都互相理解。业主、业委会给物管提意见,也都能改正。

“每年发红包后,余下来的钱,我们就管理起来进行楼栋维修、电梯更换、一户一表的更换等等。”这位负责人介绍,每一笔钱,都要经过业主同意,即使电梯广告收入并不多,但能不能进,也要告知业主,经过他们同意才行。

花钱

公共收益主要补充专项维修资金

“把收入全部返给业主,是不现实的!”一位不愿意透露姓名的物管公司负责人介绍,以他们小区为例,每年的确有一笔为数不少的公共收益,但这些钱,均摊到业主个体微乎其微,但对于小区却是积少成多。

他说,事实上,小区业委会与物业是签订了合同的,约定了电梯广告等收入的分配事宜,但如何考虑管理成本、如何保证公开透明、如何确保业主参与,仍然有一些需要思考的问题。

而公共收益怎样花?《重庆市物业管理条例(修订送审稿)》也有明确:公共收益主要补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业委会工作经费或者其他用途。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的,公共收益按年全部纳入专项维修资金。

专家

存在疑问,建议双方多沟通

重庆市物业管理协会副秘书长巫大德认为,电梯广告收了钱,本质上是利用业主的物业资源创造收益,这需要首先和业主、业委会进行沟通,以契约方式进行分配。

有的居民可能会说,他不了解广告收益,但事实上,物业实现包干制和酬金制。都是要出示明细的,现在已经落实的比较彻底了。物业公司用业主资源进行活动,必须要有契约,对分配进行规定。整体来看,大部分物业很少出现不经过业主同意进行广告活动的情况。有的业主说不知道,一是他们可能没注意,二是业委会可能没有报告给业主。

巫大德建议,如果遇到类似情况,业主和物业公司进行交涉和沟通,向物业行业主管部门反映,比如社区街道房管局会立即责令物业停止相关活动,公开账目,和业主达成协议。


以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为江津房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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